入居率を上げる魅力的な４つのポイント、
アパート・マンション・ビルの屋根メンテナンスを行うメリット

　私たちはたくさんのアパート・マンション、ビルなどの屋根工事を手がけています。アパート・マンション、ビルはオーナー様の大切な資産ですかたメンテナンスサイクルを検討し、予算も組み、定期的にメンテナンスをされていらっしゃるオーナー様もたくさんおられます。 　「定期的にメンテナンスを行なっていきたいがどうしたらよいかわからない」というオーナー様、管理されている不動産会社様からの相談をお受けすることもあります。

　被害が起きてから工事を検討される場合、築年数の経過であちこちが老朽化していることに気付くことがあります。
　頑丈で立派なビルでも経年により劣化をしていきます。メンテナンスを避けて通ることは絶対に不可能なのです。
　しかも高額をかけてお建てになった資産としての建物を劣化するまで放っておくと、実は余計に費用がかかることがほとんどなのです。

　雨漏りは建物などの直接的な被害はもちろんのこと、入居者様にも被害を与えてしまうことがあります。ビルやマンションでは入居者様がテナントとして入居されていることも多いでしょう。そこに雨漏りしてしまいますと、営業の妨げになってしまいますよね。 　マンションやアパートではそこにお部屋を借りている方も多くいらっしゃいます。
　雨漏りしてしまうと普段の生活にも支障を来たすことになります。SNS でそれが拡散されたりすると、評判を落としてしまいますよね。

　雨漏りはそのままでは直りません。雨漏りを放置してしまったり、気づくのが遅れると、その分劣化が進み修繕にかかる予算も後回しにすればするほどかかってきてしまいます。雨漏りしたら早急に修繕をしておきましょう。

　2021年4月、東京都八王子市のアパートの共用階段が崩落し、入居者が亡くなる痛ましい事故がありました。なんとこのアパートは築8年だったそうです。これは階段の構造上に欠陥が起こったために崩落してしまったようですが、築年数が経過すればするほど、同じような事故を起こしてしまう危険性は高まります。それは鉄骨階段を使用していても変わりません。

　経年劣化で錆びて腐食を起こしてしまえば入居者の身を危険に晒すということになります。一度のメンテナンスで安心されるのではなく、定期的なメンテナンスを継続し行っていくことが非常に重要です。

　アパートやマンション、ビルなどの大きな建物の場合、屋根からなのか、外壁からなのか、それともその他からの漏水なのか、雨漏りの原因を特定するのが難しいこともあります。 　特に厄介なのが複数の箇所からの漏水です。 　街の屋根やさんでは雨漏り診断アドバイザーの資格を持ったスタッフによる無料点検、散水試験や赤外線カメラによる漏水調査も承っておりますので複雑な経路で浸入して来る雨漏りも完全に補修いたします。

　日本の人口が減少へと転じたのは2008年のこと。その影響をうけてアパート・マンションなどの賃貸住宅の空室率も徐々に上昇しています。
　今後しばらくは核家族化や個人化による一人世帯による需要によってほぼ横ばいが続くでしょうが、借り手に有利な市場が形成されつつあることは間違いありません。 　入居希望者様に魅力的に映らなければ、空室が目立つことになるでしょう。入居希望者様に何が魅力的に見えるかは個人によってそれぞれ違うので大変難しいのですが、まずは基本を押さえることです。

　アパート・マンションなどの賃貸はお部屋を提供しているのですから、入居者様はそこで生活をすることになります。生活をするのですから、上質な暮らしが快適な住環境が求められます。 　快適な住環境もまた個人差があり、はっきりと定義することは難しいのですが、建築物としての機能が健全な状態であり、清潔であることは間違いありません。屋根塗装・外壁塗装で外観の清潔さと美観を保ち、防水などの機能を高めることは必ず必要になってくるのです。

　お家賃や間取り、交通の利便性が同じであれば、より綺麗な建物に住みたいですよね。雨漏りの心配をしなければならない、雨樋から雨水が垂れてきて通行の邪魔になる、共有スペースになっている通路の水捌けが悪く、靴の汚れが心配になる、そんなところに住みたいと思う人はまずいません。賢くて警戒心の強い入居希望の方だったら入居を決める前、わざと雨の日に見学に訪れるかもしれません。 　外観が清潔な建物の方がご近隣の住民に好感と安心感を与えます。ネガティブな噂が立ちにくいと言えるでしょう。

　定期的に屋根のメンテナンスや防水工事がなされ、しっかりとメンテナンスされており、建築物としての機能が全て健全な状態の建物、建てられたままで長い年月が経過してしまった建物、入居者様が安心して生活できるのはどちらなのかはいうまでもありません。
　そして、どちらが価値の高い建物かも一目瞭然です。
　しっかりとお手入れをしておけば、アパートやマンション、ビルなどはお家賃を高めに設定できますし、そのお家賃も維持していけます。売却する時にも有利にはたらきます。 　定期的にきちんとした補修をするとランニングコストはかかることになりますが、トータルコストではお得です。また、不具合が発生してからの修繕となると、どうしても大規模な工事となってしまい、入居者様にご迷惑をかけてしまうことになりかねません。大規模修繕をきっかけに転居してしまう入居者様が出てきてもおかしくはないでしょう。

　「駅近」、「近隣に大型公園」、「総合病院まで徒歩○ 分」、こういったアピールポイントは立地に関してのものであり、残念ながら屋根リフォームなど内外装のリフォームで手に入るものではありません。
　リフォームの際に設備や機器を取り付ければ入居者様のメリットが増え、それがアピールポイントになりますが、結構な金額がかかってしまいます。 　最近は様々な機能性塗料が流行しており、屋根塗装や外装塗装でできることが増えました。
　例えば、日当たりが良い物件ならば遮熱塗料で屋根塗装し、次のようなメリットをアピールしてはいかがでしょうか。
「日当たり抜群で洗濯物もスグ乾く。暑さ対策リフォーム実施、光熱費の節約にも期待!アレルギーに敏感な方にもおすすめです。」
　屋根リフォームというと入居希望者様にあまりアピールすることがないように思えますが、視点を変えてみれば入居者のメリットになることも多いのです。

　定期的に建物のメンテナンスをしており、日々の清掃も行き届いている綺麗なアパートやマンション、ビルはその周辺にもその近隣地域にも良い影響を与えます。
　清潔な環境下では誰でも「汚したくない」といった心理がはたらくため、綺麗が広がっていきます。当然、ゴミ出しのルールも守られるのでトラブルも起こりづらくなります。そういった地域では犯罪も減少するので、空き巣などの被害に遭いづらくなります。
　女性の一人暮らしでも安心して暮らすことができるでしょう。

　小学校の近隣だったり、通学路となっている地域では「子供の安全を地域で守る」といった活動が行われているので治安も良いことが多いですね（オーナーの方は是非アピールしてください！）。 　子育て世代だけでなく、女性の一人暮らしでも応用できる豆知識です。

　とてもお洒落な外観の建物、質実剛健な建物、オーナーの方の運営スタイルはどちらでしょうか。
　方向性は違いますが、どちらも住み心地は良さそうです。そうした住み心地の良さは建物の維持と管理から生まれます。
　リフォーム後の定期点検も私たち街の屋根やさんにお任せください。建物の屋根はもちろんのこと、外周りを含めて全てを調査いたします。 　オーナーの方はそれを「強い台風でも安心してお過ごしいただけるように定期点検を行っています」等と入居希望者様にお伝えくだされば、信頼感が増すでしょう。また外装リフォームによって生活がどのように変化したかを入居者様に聞いてみましょう。素敵な声が聞ければ入居希望者様も増えるはずです。

　屋根リフォームや防水工事は外周りの工事ですので、屋内での作業はほぼありません。お借りになられている方やお住まいになられている方々への充分な安全性が確保されていると判断できた場合は、工事中でも普段と同じようにお部屋の中でお過ごしいただけます。
　室内への出入りや洗濯物など多少はご迷惑をかけてしまうこともございますが、基本的にお部屋での生活には影響を与えません。工事中は駐車場への誘導などもお任せください。

木造以外の構造「RC・SRC」とは？

　木造アパートであればスレート屋根材と窯業系サイディングが使用されていることも多く、面積こそ異なれど基本的に戸建て住宅と同じメンテナンス方法になります。
　しかし規模や階層が大きくなりがちなマンションやビルで木造というケースは少なく、RC造やSRC造と表記されていることがほとんどです。

　RC（鉄筋コンクリート）造は柱や梁に鉄筋で型枠を作りコンクリートを流し込んだ素材を使用している建物で、1〜5階建ての低・中層建築物で採用されることが多いです。一方SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造は中央の鉄骨を支柱に、コンクリートでその周りを保護しているような建物で、強度としなやかさに優れるため5階建て以上の建築物にも使用されています。

※5階以上にはコンクリートを流し込まず軽量を図ることもあります。

　どちらも木造住宅よりもはるかに耐久性が高く、木造の耐用年数が22年に対しRC・SRCの耐用年数は47年です。これは減価償却に使われる法定耐用年数ですので、当然どちらもその年数よりも生活ができますが強度の指標を示すポイントでもあります。

　だからといってマンションやビルもメンテナンスが不要ではありません。クラックの発生や陸屋根の防水層劣化等から雨漏りが発生し、鉄筋が錆びて腐食してしまえば強度も著しく低下してしまいます。どんな建物も同じですが、メンテナンスを定期的に行えば長く使え、メンテナンスを怠れば朽ちるのも早くなってしまいます。強度・耐震性に優れているとはいえ、屋根・外壁の点検・補修（メンテナンス）・状況に応じてのリフォームは欠かせないということを覚えておきましょう。

　屋上や陸屋根、しっかり点検していますか？
　ご自身や委託会社に頼んでアパート・マンション、ビルの共有部分やその近隣を綺麗にしている方は多いと思います。そういったことに気をつけていても、ついつい後回しになってしまうのが屋上や陸屋根の点検です。 　貴方は最後に点検した日を覚えていますか。新しい時には頑健に見えた屋上や陸屋根も経年で傷んできます。また、ベランダ・バルコニーは排水性が悪く、漏水の原因となりやすいのでこちらも気をつけなくてはなりません。
　どちらも必ず防水工事が必要になる日がやって来るのです。その時を逃してしまったら、すぐにとは申しませんがそのうち雨漏りが始まります。

　雨漏りが起きてしまった際は、該当する部屋の被害状況と雨漏りの原因調査を行う必要があります。この場合は入居者様との日程調整の上、調査にお伺いしますので入居者様に迷惑をかけるだけでなく、室内の雨染みを消したり、剥がれてしまった壁紙を張り替えたりと改修も大掛かりになります。その分、費用も嵩みます。アパートやマンションで雨漏りの可能性を 0 にすることは難しいですが、空き部屋のうちでの補修、定期的なメンテナンスで 0 に近い状態まで予防することは可能です。そのメンテナンスが入居者様を守り、貴方の資産を守ることに繋がるのです。

　一戸建てに較べると圧倒的に広い屋根、ぜひ有効活用したいものです。一時のブームは過ぎましたが、太陽光発電の設置は他の賃貸物件との差別化になり、空室対策にも有効です。 　ソーラー発電などの広い屋根の有効活用の前には必ず屋根を点検してあげましょう。太陽光を設置した直後に雨漏りがはじまったりしたら、目も当てられません。前述のように屋上や陸屋根は必ず防水工事が必要です。広い屋根を有効活用する前に必ずご相談ください。

アパートメンテナンスの施工事例

　築20年前後の最寄り駅から徒歩15分程度の閑静で生活しやすいアパートです。1 階部分が鉄骨の駐車場になっていますが、2階が賃貸アパート・3階部分がオーナー様が生活されている住居スペースです。 数年前に駐車場部分はメンテナンスをされており、今回初めての塗装メンテナンスをご検討されていました。

　屋根はアパートにも多いスレート屋根材です。セメント素材ですので表面塗膜が劣化することで浮きや反りといった劣化が目立ち始め、その状態のままにしてしまうと雨漏りリスクも高まってしまいます。屋根材を確認したところ コケや藻が付着しているため、一定の吸水は確認できますが幸いにも浮きや反り、破損は見られませんでした 。 　お洒落なアパートには多くみられるのが天窓（トップライト）やドーマーですが、シンプルな屋根よりも雨漏りリスクが高まりますので、合わせてチェック・補修を行うことが重要です。 　※浮きや反りは一度起きてしまうと塗装で改善することは出来ませんので 早めのメンテナンス を心がけましょう。

　棟板金の釘浮きやシーリング劣化による隙間は見られ補修の必要性はあるものの、塗装で状態改善できると判断いたしました。これらの劣化は放置すると台風や強風時に棟板金が飛散する原因にもなります。アパートやマンションに限ったことではありませんが、大きな屋根だからこそ使われている部材も長くなり、飛散した際の危険性も高まりますので注意が必要です。

　続いては ALC パワーボードの外壁材です。耐久性に優れていますのでアパートやマンションでは使われていることが多い外壁ですが、こちらも塗膜が劣化することで吸水し劣化してしまうため日々のメンテナンスが非常に大切です。 　触ったときに 手に付着する白い粉は、塗料が劣化したことで粉化する現象のチョーキング です。これは塗膜の寿命・限界を示しており既に本来の効力を失ってしまっている状態ですので、塗り替え時期の目安としてご自身でも確認してみましょう。

　オーナー様、入居者様が利用される共用階段です。鉄骨ですので簡単に劣化するものではありませんが、塗膜が傷むことで錆が発生してしまうと美観性も強度も著しく低下してしまいます。今回の塗装に合わせて鉄骨部分も再塗装を行います。 　また共用通路に関しては安全性も考慮したメンテナンスを行っていきます。

高耐久塗料でフルメンテナンス

　今回入居者様もいらっしゃる状態でのメンテナンスですので、入居者様とアパート周辺にお住まいの方へ工事前挨拶を実施してから施工開始です。 　まずは足場仮設及び塗料や水飛散防止用のメッシュシートを取り付けます。人が通る場所にある単管には養生をし、怪我の防止に努めます。また今回駐車場部分の塗装も行いますので、作業時間中にある自動車やバイク等、入居者様の所有物にはビニールでの養生を徹底します。

　今回使用する塗料は遮熱塗料サーモアイ4Fとピュアアクリル塗料のエラストコートですが、どちらも高耐久塗料です。施工面積が広いためその分トータルコストも高くなってしまうのですが、次回の塗り替えまでの期間を大幅に延ばすことができるため、今後の塗装回数と1度にかかる費用を考えるとコストパフォーマンスに優れた選択です。

　高圧洗浄は屋根から外壁の順に下りながら作業を進めます。長年にわたって付着した汚れやコケ、藻をしっかり除去しながら洗い流していきます。高圧洗浄は雨天でも行いますが、乾燥しなければ次の作業が行えないため初日の作業は以上です。 　塗装前の下地処理です。浮いた釘、シーリングの劣化、屋根材のひび割れなどは塗装前に補修しておきます。

　下地処理後はまず傷んだ屋根材の吸い込み止めと密着性向上のために下塗り塗装を行います。サーモアイは下塗り塗料も遮熱機能を持っているためW遮熱機能で遮熱効果抜群です。 　化粧スレート屋根材の場合、雨漏りを起こさないようタスペーサーを差し込んでからの塗装です。中塗り・上塗りを仕上げ塗料にて丁寧に塗り重ねて屋根塗装工事は完了です。

　屋根は簡単に確認できる部位ではありません。アパートやマンションは特に階層が高く尚更難しくなります。私たち街の屋根やさんでは点検時の状況はもちろん、施工中の様子や完工写真も撮影し、お客様へしっかりご報告させていただいておりますのでご安心ください。

　続いては外壁塗装です。サイディングや ALC は目地の耐久性が外壁材の寿命を大きく左右します。そのため塗装とセットでシーリング補修を行いますが、今回高耐久塗料を使用しますのでそれにあわせて耐久性に優れているシーリング材（オートンイクシード）を使用しました。吸水で劣化することがないタイルにも目地は存在し、目地の劣化からタイルの剥落を起こすこともあります。アパートやマンション、ビルであってもメンテナンスが必要ない建物はないということを頭に入れておきましょう。

　工期が延びるほど、入居者様・オーナー様にとってはストレスですので決して時間を無駄にはしません。シーリング材が硬化するまでは外壁塗装を行えませんが、軒天や雨樋といった付帯部は塗装できますので、手を止めることがないよう計画的に塗装を進めていきます。

　外壁の仕上がりはその建物の印象を決める大切なポイントです。周辺環境を考慮しながら決めたり、入居したいと思わせる色を考慮したり、お好みの色を重視したりと考え方は様々ですので、カラーシミュレーションを利用しながらじっくり検討しましょう。 　また入居者様にとっては「どんな色になるのか」と、ワクワクしながら待つ一時になるのではないでしょうか。

　合わせて鉄骨階段もメンテナンスしていきます。塗膜が剥がれてしまう部分は残していても意味がありません。塗膜と取り除ける錆をしっかり落とし錆止め塗装、そしてご希望の色で仕上げていきます。

　通路及び踏板面は防水塗料で保護されていましたが、錆の発生やステップの劣化が気になっていたようです。そこで膨れや剥がれを起こしていた塗膜はしっかり取り除き、形が崩れてしまっている部分は丁寧な補修をしていきます。

　その後プライマーで密着性を高めてからの防水工事です。滑りやすいと感じる場合は防滑塗料やマットに変更することも可能ですので、お気軽にご相談ください。

　最後にステップを取り付け工事は終了です。

　今回白い外壁は大きくイメージチェンジを図り、ブルーグレーの外壁に生まれ変わりました。近年ネイビーやブラックの住宅も人気ですので、流行に乗りながら個性もしっかり打ち出せた仕上がりになりました。 　冒頭でも少し紹介させていただきましたが、アパートやマンションの階段が腐食したことにより事故が発生しております。強度に優れた鉄骨階段であっても、メンテナンスを怠れば危険リスクを高めてしまいます。今一度、いつ頃メンテナンスをしたのか、どのような状態なのかを確認しメンテナンスに臨みましょう。

ビル雨漏り補修工事の施工事例

　築23年、RC（鉄筋コンクリート）造4階建てのビルです。1階室内と階段付近にて雨漏りが起こっているということでお問い合わせをいただきました。普段はビルを管理してくださっている会社様に依頼しているようですが、費用が高い印象があるということでご相談いただきました。

　多くのビルやマンションは RC 造やSRC造等、木造よりも強度に優れた構造がほとんどです。コンクリートはサイディング等に比べるとはるかに強く長寿命ですが、だからといってメンテナンスが必要ないわけではありません。今回はベランダの防水メンテナンスを行いましたが、陸屋根が多いビルやマンションの場合、屋上（陸屋根）の防水層が劣化したことで雨漏りが起こるケースが非常に多いです。 　何度もお伝えしますが、ビルやマンションもメンテナンスが必要です。外壁のクラック等ももちろんですが、特に太陽光や雨水に晒され続けている陸屋根のメンテナンスは定期的に行うよう心がけましょう。

　雨漏りの発生箇所は屋根や外壁、バルコニーなど様々です。今回4階建てにも関わらず1階室内に雨漏りを起こしていることから陸屋根からの雨漏りの可能性を排除しました。 　1階室内は天井から雨水がぽたぽたと落ち天井材にも剥がれが見られました。

　また雨水が入らない場所にも関わらず通路にも水が溜まっていることがあったということで、他にも雨漏りの原因があるのかもしれません。通路床面を見るとクラックが見られました。少しのクラックであればどの建物でも見られますし、雨漏りに直接関係すると断言もできません。今回の場合、どちらかというと床と壁との取り合い部分が傷んだことで雨漏りが起きた可能性もあります。

　雨漏りが起きた箇所の真上にある2階ベランダの状況です。ベランダの防水工事はしばらくされていないのか、床面にクラックが発生してしまっていました。ゴミや草葉は溜まっておらず詰まりも見られませんが、全面補修の必要性を感じます。

　ビルやマンションは雨漏りが進行しない限り不具合に気づきにくい傾向があります。そのため気づいた際には補修範囲が広くなってしまった、費用がかなり掛かってしまうというケースもあります。ベランダや陸屋根の防水メンテナンスを怠ったばかりに室内への雨漏りまで発展してしまっては元も子もありませんよね？また雨漏り補修を先延ばしにしてしまうと、雨漏りの原因特定がより難しくなります。雨漏りを起こさないよう定期的なメンテナンス、雨漏り発見後は素早く対処していくよう気をつけていきましょう。

ビル・マンションにも欠かせない防水メンテナンス

　今回雨漏りを起こした可能性が高い2階ベランダは防水工事を行います。まずは高圧洗浄で下地に付着している汚れを綺麗に取り除いていき、十分に乾燥させます。 　防水層のポイントは凹凸がなくスムーズな排水ができるかです。クラック補修も兼ねて樹脂モルタルを満遍なく塗布し、不陸調整・下地補修を行っていきます。

　その後は密着性向上のためにプライマーを塗布していきます。新築の場合はこのままウレタン樹脂塗料を塗っていきますが、築年数が経過し吸水・劣化を起こしている場合は、密着工法を行うことで塗膜の膨れや剥がれを起こしてしまう可能性があります。そこで今回は絶縁（通気緩衝）工法によるウレタン塗膜防水工事を実施します。 　まずは通気緩衝シートを床面に綺麗に敷いていきます。立ち上がりなどはメッシュシートを貼りながら防水施工を進め、排水口部分は改修用ドレンを取り付け内部までの防水補修を行います。

　絶縁（通気緩衝）工法は通気緩衝シートを下地と防水層の間に挟むことでわずかな空間を作り、下地から発生する水蒸気を溜めます。脱気装置をセットで取り付けることで水蒸気を逃がし塗膜の膨れや剥がれを起こしにくくする施工ですので、築年数が経過している場合や雨漏りを起こしてしまっている場合にオススメの施工方法になります。

　ここからは通常通りウレタン樹脂塗料を平滑に塗布していき強固な防水層を形成していきます。2層塗り重ね表面をトップコートで保護すればウレタン塗膜防水工事は完了です。

　続いては通路部分の防水工事です。クラックから雨漏りを起こしていればほかの部分でも雨漏りが起きるはずですが、今回はピンポイントで一部分でした。そこで床と壁との取り合い部分をシーリング材で埋める施工を行いました。マスキングテープで施工箇所を区切りプライマーを塗って密着性を高めます。

　その後シーリング材を打設し押さえながら形を整えたら養生を取り除き工事は完了です。あわせて換気フード周りのシーリング補修工事も行い雨水が浸入する可能性がある入口を減らしました。

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　マンションやアパートのメンテナンスは、その場しのぎの部分的なメンテナンスを行っていることが多いです。1面補修しなくてはならない防水工事を部分的に行っている状態をよく見かけます。一時は雨漏りも改善し「安い工事で済んだ」と思っていても、別の部分からまた雨漏りが発生し...と何度も何度も部分的な補修工事を繰り返しているケースも見られます。 　しかしいざ雨漏り補修調査にお伺いし全面防水工事の見積作成を行うときに、補修部分の剥がし作業や除去作業に手間と費用が掛かってしまうため、最終的にみるとトータルコストが高くなってしまうのです。

　一度雨漏りを起こした面は全面同等のダメージを負っています。築年数も経過しており経年劣化が確認できる場合は全面改修が断然お得でオススメです。

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