龍ケ崎市のお客様から、建物全体の古びた印象が気になってきたことに加え、外壁の割れや汚れも見えてきたため、ビル外壁塗装を前提に現地調査をしてほしいとのご依頼をいただきました。
実際にお伺いすると、外壁は全体に経年による色あせや汚れが広がり、遠目にも防水性の低下を感じる状態でした。
建物の規模がある分、ひとつひとつの傷みは小さく見えても、放っておくと雨水の入り口が増えやすくなるため、私たちも各所を丁寧に確認していきました。

外壁全体に見えた経年劣化のサイン

建物を見上げると、外壁の吹き付け面には汚れや色むらが広がり、縦方向のラインにも傷みが見受けられました。
雨だれの影響を受けやすい配管まわりも変色しており、外壁表面の保護機能が少しずつ落ちてきている印象です。
こうした状態は、紫外線や風雨に長くさらされることで塗膜が弱り、表面が水をはじきにくくなって起こります。
すぐに大きな剥落が見える段階ではありませんが、外壁全体の防水性が低下すると、細かなひび割れや継ぎ目から水分を抱え込みやすくなり、将来的には下地の傷みにつながるおそれがあります。

出隅部分にひび割れが入っていました

外壁の角を近くで確認すると、出隅部分にはっきりとしたひび割れが生じていました。
角の部分は建物の動きや衝撃の影響を受けやすく、塗膜の劣化だけでなく、下地の収縮や伸縮によって割れが出やすい箇所です。
ひびの奥行きまではこの段階で断定できませんが、開きが見える状態のままでは雨水が入り込みやすく、内部のモルタルや下地材にまで湿気を伝える可能性があります。
こうしたひび割れは見た目以上に建物の防水性能へ影響するため、早めの対処が重要です。

ベランダ床には汚れと水分が残りやすい様子がありました

ベランダ部分では、床面に黒ずみや汚れの堆積が見られ、端部には植物も伸びていました。
排水の流れが悪くなっている、あるいは日当たりや通気の条件から湿気が残りやすい環境になっていることがうかがえます。
防水層そのものの状態はこの写真だけで断定できませんが、表面に汚れや水分が長くとどまる状況は、床材や立ち上がり部の劣化を進めやすくなります。
ベランダは雨水を受け止める場所ですので、排水不良や防水層の疲れを放置すると、室内側への漏水リスクにもつながってきます。

外壁と瓦の取り合いに隙間が見えました

下屋瓦の上にあたる外壁との取り合いでは、のしろのように連続する隙間やひびが確認できました。
建物の接合部は動きが出やすく、さらに雨が当たりやすい場所でもあるため、シーリングや充填材が劣化するとすき間が生じやすくなります。
ここは雨水が集中しやすい重要な取り合い部なので、傷みをそのままにしておくと壁内へ水が回り込み、見えないところで下地を傷める原因になりかねません。
表面の塗装だけでは対応しきれない可能性があるため、特に注意して見ておきたい部分です。

軒天には広い範囲で黒ずみが広がっていました

玄関まわりの軒天を見上げると、下地全体に黒ずみが広がっており、部分的に濃淡も出ていました。
日陰になりやすい場所ではありますが、汚れの付き方を見ると、湿気がこもりやすい環境や過去の雨水の影響も疑われます。
軒天は直接雨を受けにくい部位とはいえ、上部や端部から水分がまわるとシミやカビ、塗膜の傷みとして現れやすくなります。
見た目の問題だけでなく、素材の劣化が進めば剥がれやたわみにつながることもあるため、原因を切り分けながら確認することが大切です。

玄関上の天井面も汚れが進行していました

別角度から確認すると、軒天の黒ずみは一部ではなく面全体に及んでおり、換気部材まわりにも汚れが目立っていました。
こうした広がり方は、単なる表面汚れに加えて、長期間の湿気滞留や塗膜の防汚性低下が重なっている可能性があります。
照明器具や配線のある玄関上部でこの状態が続くと、見栄えを損ねるだけでなく、メンテナンス時の作業性にも影響します。
軒天の汚れは劣化のサインとして見逃さず、外壁や上部取り合いとの関連も含めて判断する必要があります。

基部まわりでも表面の傷みが出ていました

建物下部の立ち上がりでは、表面材の端部にざらつきや欠け、細かな隙間が見られました。
地面に近い部分は雨の跳ね返りや湿気の影響を受けやすく、外壁の中でも傷みが出やすい場所です。
小さな不具合に見えても、こうした部分から水がしみ込みやすくなると、汚れの再発や脆弱化を招くことがあります。
塗装工事では目立つ面だけでなく、こうした足元の納まりまで確認しておくことが、仕上がりと耐久性の差につながります。

補修を先行してからビル外壁塗装を進めることが大切です

今回の龍ケ崎市での調査では、外壁全体の防水性低下に加え、出隅のひび割れ、瓦との取り合いの隙間、ベランダ床の汚れの蓄積、そして軒天の広範囲な黒ずみを確認しました。
優先順位としては、まずひび割れや取り合い部の補修を先に行い、雨水の侵入口を減らすことが大切です。
そのうえで、外壁は下地調整後にシーリングの打ち替えや増し打ちを必要箇所へ施し、微弾性フィラーなどで下地を整えてから耐候性の高いシリコン塗料やラジカル制御型塗料で仕上げる方法が現実的です。
ベランダについては清掃と排水確認を行い、防水層の状態次第ではトップコートの保護や防水改修も検討したいところです。
軒天は汚れを落としたうえで、透湿性に配慮した塗装で整えることで見た目と保護性の両立が図れます。
私たち街の屋根やさんでは、こうした建物の状態を無料で調査し、必要な工事とまだ急がなくてよい工事を分けてわかりやすくご説明しています。
地域密着で対応しておりますので、ビル外壁塗装をご検討中の方も、まずは今の状態を知るところから安心してご相談ください！