今回舞台となったのは、神戸市中央区の各フロアに様々なテナント様が入居されている8階建ての鉄筋コンクリート造の商業ビルです。

ビル全体の定期的な資産維持と、入居されているテナント様への雨漏り被害を未然に防ぐ予防保全を目的に、屋上全体の本格的な全面防水改修工事を行うこととなりました。
屋上という場所は、一年を通じて強い紫外線や激しい風雨、そして夏場の酷暑による熱伸縮をダイレクトに受け続けるため、建物の構造体の中でも特に劣化のスピードが早い鬼門と言えるエリアです。

本記事では、事前の詳細な現地調査で発覚した目に見えない雨漏りの危機から、それを根本解決するために私たちがご提案した最先端のハイブリッド複合防水工法の全貌、そして熟練の職人が特殊なマシーンや手技を駆使して頑丈な防水層を作り上げていく施工の一部始終を徹底解説いたします。

「うちのビルは本当に大丈夫だろうか」とお悩みのオーナー様や管理会社様にとって、今後の修繕計画の確かな指標となる情報が満載ですので、ぜひ最後までじっくりと読み進めてみてください。

現地調査：現状把握と雨漏りリスクの徹底解析

① 屋上全体のアスファルト防水層の確認

ビル屋上でまず確認したのは、既存のアスファルト防水層のコンディションでした。
全体を俯瞰すると、長年にわたる紫外線や雨風のストレスによって表面の色あせが著しく進んでおり、あちこちに縦横に走るクラックと呼ばれるひび割れや、素材そのものがカサカサに乾いて伸縮性を失う硬化現象がはっきりと確認できました。
屋上は日光を遮るものが一切ないため、このような経年劣化は避けられません。

しかし、この状態のまま放置してしまうと、無数にできたクラックの隙間から雨水がコンクリートの深部へとじわじわと浸入し始めます。
やがてその水分はコンクリートを脆くし、最悪の場合は下の階のテナント様の天井から激しい雨漏りを引き起こして店舗の営業停止や高額な損害賠償といった二次被害を招くリスクが非常に高い状態でした。

② 排水ドレン周辺のチェック

続いて細かくチェックしたのは、屋上に降ったすべての雨水を集めて地上へと逃がす生命線である排水ドレン（排水口）周辺です。

一見平らに見えるビルの屋上ですが、実はごくわずかな傾斜しか設けられていないため、このドレンの良し悪しが防水全体の寿命を左右します
。
調査時のドレン周りには、風で飛んできた落ち葉や細かいゴミが詰まっており、スムーズに水が流れない排水不良の兆候が見られました。
さらに、金属製のパーツには赤サビが広がり、常に湿気がこもることで苔や黒ずみが繁殖している状態でした。

ドレンが詰まると屋上に巨大な水たまりが常態化し、水圧によって防水層の劣化速度を何倍にも加速させます。
実はビルやマンションにおける深刻な漏水トラブルの大部分がこのドレン周りの隙間や不具合から発生しているため、一刻も早い改修が必要不可欠な状態でした。

③ エアコン室外機架台周辺の確認

最後に調査を行ったのは、屋上に多数設置されているテナント様用のエアコン室外機を支えるコンクリート製の架台周辺です。

この設備の足元は日陰になりやすく湿気が長期間溜まり続けるため、広範囲にわたって青々とした大量の苔が繁殖していました。
さらに架台の鉄製アングルから発生した赤サビが雨で溶け出し、周囲のアスファルト面を茶色く染め上げるサビ汁の流出も確認できました。

最も深刻だったのは、構造物のキワにあたる防水シートのつなぎ目部分が、長年の熱伸縮によって痩せ細り、パックリと口を開けるようなひび割れを起こしていた点です。
こうした細かな接合部の破断は普段目につきにくいですが、放置すれば確実に雨水の通り道となり、ビルの骨組みである鉄筋を錆びつかせて建物全体の耐震性をも揺るがす重大な構造被害へと発展する恐れがありました。

提案内容：オーナー様の費用負担とテナント様への配慮を最優先した塩ビシート機械固定工法のご提案

入念な現地調査の結果を踏まえ、私たちはオーナー様と管理会社様へ、今後のメンテナンスコストと建物の耐久性を最大化させるための最適解として「塩ビシート防水機械固定工法」を主軸とした改修プランをご提案いたしました。

既存の防水層を取り除く方法では、多額の撤去費用と長い工期がかかるだけでなく、営業時間中のテナント様に対して激しい騒音や廃材の臭いで多大なご迷惑をかけてしまいます。

これに対し、機械固定工法であれば古い防水層の上から新しい防水層を浮かせて固定するため、下地調整の手間やコストを大幅にカットできます。
さらに、地震による建物の揺れやコンクリートのひび割れの影響を上のシートが直接受けないため、破断に強く15年以上の長期にわたってビルの頭上を完璧に守り続けることが可能です。

また、シートが張れない複雑な室外機周辺には柔軟なウレタン塗膜防水を組み合わせるハイブリッドな複合防水を提示し、その合理性とテナント様への負担軽減が決め手となり、採用の運びとなりました。

5. 工事内容

① 絶縁シートを設施工

防水改修の第一歩として、まずは床面全体の細かなチリや突起をポリッシャーなどで入念に取り除いて綺麗に掃き掃除を行った後、防水のベースとなる「絶縁シート」を床一面にロール状に広げて敷き詰めました。

施工前の屋上はアスファルトの劣化による凹凸がありましたが、この碁盤の目のような網目テクスチャーを持つ特殊な絶縁シートを挟み込むことで、下地をフラットに平滑化させることができます。
さらに最大の特徴は、古い既存の防水層とこれから新しく張る防水シートを物理的に切り離す「縁切り」の役割を果たす点にあります。

このシートを介さずに新しい層を作ってしまうと、古い防水層に含まれる湿気やクラックの動きがそのまま上に伝わり、早期の破れを引き起こしてしまいます。
全面に敷き詰めることで建物内部からの不快な湿気を上手に逃がす通気層が完成し、将来の膨れトラブルを完璧に防ぐ頑丈な土台が整いました。

② ディスク板を設置

次に、敷き詰めた絶縁シートの上からグレーの円盤の形をした金属製の固定パーツである「ディスク板」を配置し、下地コンクリートへと強固に固定していきます。

施工前はシートがただ置いてあるだけの状態ですが、このディスク板を配置し、専用の振動ドリルで下穴を開けてアンカーをガッチリと打ち込んでいきます。
このドリル作業の最中は、コンクリートを伝ってビル全体に一時的に大きめの駆動音や打撃音が発生するため、入居されているテナント様へ事前に丁寧な周知を行ってご理解をいただきながら慎重に進めました。

機械固定工法において、最終的な防水の命運を握るのがこのディスク板の固定力です。
もしこの配置を怠ったり固定が甘かったりすると、台風などの凄まじい風圧が加わった際に、最上層の防水シートが下からの空気でバサバサと激しく煽られ、最悪の場合はシートごと破れて飛散するという重大な事故のリスクが残るため、完全に固定を施しました。

③ ドレン改修工事

シートの設置と並行して、屋上防水の最大の弱点とも言える排水口周りを一新する「ドレン改修工事」も施工していきます。
施工前のドレンはサビとゴミで水はけが悪い状態でしたが、まずは周りの汚れを丁寧に削り落とします。

その後、既存の排水管の内部にジャバラ状の新しい管が一体となった「横型改修用ドレン」を差し込み、周囲の塩ビ鋼板にアンカーを打ち込んで固定しました。
接合部には塩ビ同士を溶かす専用の溶着剤を塗布し、最大800度もの超高温の熱風を吹き出す熱風機（ライスター）を巧みに操りながら、周囲のメインシートと隙間なく分子レベルで熱融着させていきました。

さらに、直角に折れ曲がって常に強いストレスがかかりやすい出隅や入隅といった角の部分には、あらかじめ破断を見越して丸くカットした補強用パッチシートを重ねて溶着する「増し張り」を徹底しました。

これを怠ると数年で角から裂けて雨水が浸入するため、入念な二重プロテクションによって水はけの心配を完全に解消しました。
ストレーナーを取り付けたら改修ドレン工事完了です。

④ 塩ビシートを設置

土台と排水口の補強が完了したところで、いよいよ本工事の主役である新しい「塩ビ防水シート」を屋上全体にダイレクトに敷き広げていく張り込みのプロセスへと移行します。
施工前の床面はまだ絶縁シートの層が見えている状態でしたが、ロール状の塩ビシートで床面をくまなく覆います。

シートを美しく並べ終えた後は、隣り合うシートとシートが重なり合う４，５センチほどのジョイント（継ぎ目）部分に対して、専用の溶剤と熱を加えて完全に溶かし合わせる溶着処理を施していきました。

この精密な手仕事によって、それまでバラバラだった複数のシートが境界線のない巨大な一枚の防水シートへと生まれ変わり、雨水を完璧に弾き返す強固な遮水バリアが形成されます。
つなぎ目の処理が甘いと経年劣化でそこからシートがめくれ上がって雨水が入り込むため、熟練の職人がミリ単位の目視確認を行いながら確実な密着を実現させました。

⑤ 誘導加熱装置

平場のシート敷設が終わった段階では、防水シートはまだディスク板の上に乗っているだけの状態です。

ここで、機械固定工法のハイライトとも言える「誘導加熱装置」と呼ばれる特殊なハイテクマシーンが登場します。
この機械は、家庭のIHクッキングヒーターと全く同じように「電磁波」を放つ不思議な仕組みを持っています。

シートの上からディスク板の位置に合わせてこの装置を押し当てると、電磁波がシートを通り抜け、下に隠れている金属製のディスク板だけを狙い撃ちで発熱させるのです。
その熱が内側から伝わることで、塩ビシートの「裏側の層」だけがピンポイントでトロリと溶け、ディスク板と強力に一体化して接着されます。

シートの表面を直接焦がしたり傷つけたりすることなく、内部だけで完璧なドッキングを行うため、屋上全体が風速数十メートルの暴風にもびくともしない均一で極めて頑丈な固定状態へと生まれ変わりました。
あわせて、シート内部の水分を逃がして将来の膨れを防ぐ「脱気筒」の煙突もこの段階で設置し、万全の湿気対策を施しました。

⑥ 継ぎ目のシーリング

シート全体の加熱融着と脱気筒の設置が完了した後は、防水の寿命をさらに限界まで引き上げるためのダメ押しとも言える仕上げ工程として「継ぎ目のシーリング処理」を行います。

シート同士が重なり合っている全てのつなぎ目の断面に対して、専用に開発された耐久性の高い液状のシーリング材（液状シール）を注射器のような道具を使って滑らせるようにたっぷりと充填していきます。

施工直後のシートの断面は、極めて微細な隙間が露出している状態ですが、このドロリとした液状シールが冷えて固まることで断面を完全にコーティングし、毛細管現象などによる雨水のわずかな吸い込みや浸入ルートを根絶します。
この一手間を惜しむと、10年後にその微細な隙間から寒暖差で水が凍張して剥がれの原因になるため、すべてのつなぎ目を強固に封印し、防水層全体の長期的な密着性と耐久性を極限まで高めました。

⑦ ウレタン塗装

建物の最平場は塩ビシートで覆われましたが、エアコン室外機のコンクリート架台の足元や入り組んだ突起物の周辺は、シートを綺麗に密着させることが困難です。
そこでこの部位には、職人の手技が光る「ウレタン塗膜防水」を施工いたしました。

苔とサビ汁で汚れていた架台周りを綺麗に清掃し、シート防水にかからないよう養生します。
プライマーを塗布した後、地震の揺れによる引き裂きを防ぐために「強化繊維クロス（メッシュ）」をウレタンの間に挟み込みながら、ハチミツのようにトロッとした高粘度の液状ウレタン樹脂をハケで丁寧に塗り広げていきます。

規定の厚みになるまで贅沢に2回塗り重ねて強固なゴムの防水膜を作りました。

さらにウレタンは太陽の紫外線に弱いため、最上層には紫外線を強力に跳ね返す保護用の「トップコート」をローラーで満遍なくコーティングし、過酷な外気から防水層本体を長期間守り抜く仕様へと仕上げました。

完成

これですべての防水改修プロセスが無事にフィニッシュいたしました！

施工前はアスファルトのひび割れやドレンの詰まり、室外機周辺の苔とサビ汁によっていつ雨漏りが起きてもおかしくなかった過酷な屋上環境が、最新の機械固定塩ビシートとウレタン塗膜防水のハイブリッド施工によって、まるで新築時のように美しいグレーの均一な大空間へと見事にリフレッシュされました。

立ち上がり部分（壁面）やシートのジョイント部分の平滑さや、排水口周りの緻密な増し張り補強、そして室外機足元のウレタン塗装に至るまで、どこを切り取っても一切の隙がない完璧な防水バリアがビル全体を覆っています。

これにより、防水性の向上はもちろんのこと、ビル全体の美観と清潔感も劇的にアップし、オーナー様の所有物件としての資産価値を最高水準で維持できる、極めてクオリティの高い施工が完了いたしました。

ビル屋上の塩ビシート機械固定工法のまとめ

今回実施した神戸市中央区の8階建てテナントビルにおける大規模防水改修工事は、建物の構造を熟知した最適な工法選択と、職人たちの細部まで妥協しない精密な手仕事により、大成功のうちに幕を閉じました。

これにより、どれだけ激しいゲリラ豪雨や大型の台風が神戸の街を襲ったとしても、最上階のテナント様へ雨漏りの迷惑をかける心配は一切なくなり、オーナー様や管理会社様も今後15年以上にわたってメンテナンスの煩わしさから解放される確かな安心を手に入れられました。

建物の長寿命化において、雨漏りが起きてから慌てて行う修繕は多大なコストとストレスを生みますが、今回のような適切な予防保全こそが結果として最も賢くビルを維持する秘訣です。

街の屋根やさん神戸店では、アパートやマンション、オフィスビルから大型工場まで、それぞれの建物の個性に合わせた最適な防水プランをご提案しております。

現在の防水の状態に少しでも不安をお持ちの方や、他社様との相見積もりでじっくり比較検討したいオーナー様は、ぜひ当店の完全無料の現地調査・お見積もりサービスへお気軽にご相談ください！
皆様の大切な資産を守るパートナーとして、誠心誠意サポートさせていただきます。