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大和郡山市 収益物件で激安中古物件の購入を検討お客様物件を調査しました
更新日：2023年7月1日
みなさんこんにちは！！
街の屋根屋さん奈良南店 店長の吉本です！
今回は、関西で収益物件を購入されているお客さんで、
前回も一度他物件でお仕事を頂いて、二件目のご依頼でした。
この物件を収益化するにあたっての雨漏りを修繕してほしいとのことでした。
現場を調査させていただいたらなかなかの物件でしたので、
収益物件等の購入を考えられている方は是非読んで頂ければと思います！
では紹介させて頂きます。
今回調査させて頂きました物件の外観です。左上の軒樋がプラーンってなっていますが。。。でも、物件自身の価格が安いそうなのである程度はお金かかっても購入したいとのことでした。雨漏りがあるとの事で、早速雨漏り箇所を調査させて頂きました。多分、築40年くらい、、、かな。さっそく雨漏り箇所を確認しに行きます。
縁側の天井が雨漏りでグダグダになっています。かなり長期で雨漏りしている様子で、直下の床もカビで真っ黒になってしまっています。原因を探すべく、外部を覗きにいきます。
雨漏りしているすぐ隣の部分ですが庇が壁に刺さっています。その刺さったところのモルタルに隙間ができてしまって指を入れると中にある天井に敷いている断熱材の感触があります。ここに雨が斜めに吹きつけられるとダイレクトに雨漏りしてしまいます。この壁は掻き落とし壁という仕上げです掻き落とし仕上げとは、約40年ほど前に主流だった外壁仕上げで左官仕上げの一種で、外壁をモルタルで施工して乾く前に剣山の様な先がとがった道具で壁全体を掻き落とし外壁表面に凹凸のある仕上がりにする工法なんですがモルタルで外壁を仕上げてしまっている事で、ひび割れがおこりやすくひび割れをしてしまうとダイレクトに雨漏りに繋がってしまう外壁となっています。更に、モルタルは、アルカリ性の性質をもっているのですが、当時のモルタルは、海砂等も配合されていたりして、海砂の酸性と合わさって中性化してしまい脆かったり酸性雨がモルタルに直接染み込んでしまうので、経年劣化で壁を触るとポロポロ剥がれてしまっています。まず、こうなる前に掻き落としの壁は外壁塗装をしてないとこの壁は色んなところから雨漏りする可能性があります。これが掻き落としでなく塗装している壁であれば、コーキングはここに必ず施工されているという箇所です。
この流れで、家の天井を見て回ったんですが
増築をした所の屋根や
クラックが大きく開きすぎて、雨漏りしてしまっている所など
他にも６ヶ所、雨漏りしていました。
この修繕をするにあたって、部分的な屋根の葺き替え、外壁の全面塗装の必要があり
金額的な面でかなりお悩みになられていました。
でも、他にもっと肝心な所をこのあと見つけたので伝えたら
物件の購入をあきらめたとの事でした。
その内容が。。。
建物の一部が敷地外に越境（えっきょう）してしまっています。しかも、ここは近鉄電車の沿線沿いで、近鉄電車の線路の敷地におもいっきりはみ出ています。これもかなり劣化してしまっており、いつ壊れてもおかしくないレベルになっています。こんな構造物を越境させることを近鉄電車が認めるわけもなく完全に違法建築です。もし台風などで、この劣化した構造物が崩れたりしてしまい近鉄電車の通行の妨げになってしまったりしたら。。。。。とんでもないことにこの増築した違法建築は、沿線沿いに奥まで建築されていてかなり劣化していましたので、もし、購入検討されているのであれば、この増築分を全て撤去しないと何かあった時に大変なことになりますよ！とお伝えしたらこの物件はあきらめます、、、とのことでした。
この物件を、個人売買で友人から譲ってもらおうと考えていた様で
こういった建築の法規関係まで気付かなかったとのことでした。
このまま何も知らずに購入してしまっていたらかなり後悔されていたかと思います。
中古物件の個人売買は可能なんですが、やっぱり専門的に物件を調査しないと
瑕疵や、越境などそういったことに気付きにくいかと思います。
弊社は、不動産の免許も掲げており
屋根や外壁だけでなく、新築、リフォームも生業としていますので
査定のお手伝い等もさせていただける自信があります。
少しでもお悩みがあれば是非
0120-99-7817
”街の屋根やさん 奈良南店”へお問い合わせください！
調査、お見積もりは無料で対応しています！
吉本でした！！！
この記事を書いた加盟店
電話 0120-989-742
E-Mail machiyane@wadatoken.jp
株式会社和田塗建
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