アパートのオーナー様から、建物全体の色あせや共用部の汚れが目立ってきたので、外壁塗装を考えるタイミングか見てほしいとご相談をいただき、私たちが現地調査に伺いました。
到着してまず感じたのは、建物そのものはまだ大きく傾いた印象はないものの、外壁や鉄骨階段、共用廊下に経年による傷みが広がり始めているということです。
入居者様が毎日使う場所ほど汚れや劣化が見えやすく、見た目の印象だけでなく、今後の安全性や防水性にも関わる状態でした。

建物全体に経年劣化のサインが出ていました

外観を見渡すと、外壁全体に色あせが見られ、付帯部にも使用年数相応のくたびれた印象が出ていました。
ベランダや雨樋、シャッターまわりを含めて、塗膜の保護力が少しずつ落ちてきている状態です。
外壁塗装は見た目を整えるためだけではなく、雨や紫外線から建物を守る役割があります。
塗膜が弱ってくると外壁材が水分を受けやすくなり、汚れが定着しやすくなるだけでなく、ひび割れや継ぎ目の傷みにつながるおそれもあります。
今の段階で全体を把握できたのは、適切な修繕時期を見極めるうえで大切なタイミングでした。

鉄骨階段の裏側には汚れの蓄積が見られました

階段の裏側では、踏板の下面に黒ずみや汚れの付着が確認できました。
雨が当たりやすく乾きにくい場所では、こうした汚れが残りやすくなります。
鉄骨部分は塗装によって保護されているため、表面の劣化が進むと水分の影響を受けやすくなり、やがてサビの発生につながることがあります。
今の写真で著しい穴あきまでは確認できませんでしたが、階段は日常的に荷重がかかる部分ですので、表面の傷みを軽く見ないことが大切です。
放置すると見えにくい裏面から劣化が進み、補修範囲が広がる可能性があります。

外壁を触ると白い粉が付く状態でした

外壁に手を当てると、指先に白い粉が付着しました。
これはチョーキング現象と呼ばれるもので、塗膜が紫外線や風雨によって分解され、防水性が低下しているサインです。
この段階では外壁材そのものに大きな破損がなくても、保護機能は確実に落ちています。
表面が粉っぽくなると汚れも付きやすくなり、雨水を弾く力も弱まります。
そのままにしてしまうと、外壁の継ぎ目や細かな隙間から水分の影響を受けやすくなり、下地の傷みへ発展する恐れがあります。

階段の踏面は汚れと変色が広がっていました

上から見た階段の踏面では、黒ずみや変色が広く出ていました。
人の出入りが多い場所は摩耗もしやすく、雨の日には水分が残りやすいため、汚れが蓄積しやすくなります。
塗膜がすり減って表面保護が落ちると、鉄部の劣化だけでなく、歩行時の印象や清潔感にも影響します。
さらに、汚れや藻が付着した状態が続くと、滑りやすさにつながることもあるため注意が必要です。
共用階段は入居者様の安全に直結する場所なので、外壁以上に優先度を高く考えるべき部分だと感じました。

共用廊下の床も防水機能の低下がうかがえました

共用廊下の床面では、表面の色むらや黒ずみが見られ、全体的に防水層の疲れが出ていました。
歩行や雨掛かりの影響を受け続ける場所では、床のトップコートが傷みやすく、保護機能が落ちると汚れが染みついたように見えてきます。
現時点で写真から大きな破断までは断定できませんが、床面の防水性能が落ちると雨水が滞留しやすくなり、下地の傷みや漏水リスクを高める原因になります。
廊下は毎日目に入る部分でもあるため、美観維持の面からも早めの対策が望ましい状態でした。

排水口まわりには傷みが集中していました

排水口の周辺では、汚れの堆積に加えて、表面の傷みが集中的に出ていました。
排水口は水が集まる重要なポイントなので、ここに不具合があると水はけが悪くなり、床面に水が残りやすくなります。
特に周囲の防水層が弱ると、雨水がとどまる時間が長くなり、傷みをさらに進行させる悪循環になりがちです。
排水不良は防水層の寿命を縮める要因にもなるため、表面だけきれいにして済ませるのではなく、周辺部まで含めて状態を見直す必要があります。

外壁塗装とあわせて鉄部・床防水を優先して整える時期です

今回の調査では、外壁のチョーキング、鉄骨階段の汚れと塗膜劣化、共用廊下床と排水口まわりの傷みが主な課題として確認できました。
優先順位としては、まず入居者様の動線にあたる階段と廊下の安全性、防水性の回復を重視し、そのうえで建物全体の保護を目的とした外壁塗装を進めるのが適切です。
工事内容としては、外壁は高圧洗浄のうえで下塗り・中塗り・上塗りを行い、必要に応じてシーリングの打ち替えも組み合わせます。
鉄骨階段や手すりはケレンで下地調整をしてから錆止め塗装、上塗り仕上げを行い、床面はウレタン防水や防滑性を意識したトップコート仕上げを検討すると安心です。
私たち街の屋根やさんでは、屋根だけでなく外壁や付帯部、防水工事まで含めて建物全体を見ながらご提案しています。
無料調査・無料見積もりで現状を丁寧にお伝えしますので、どこから手を付けるべきか迷われている方も、まずは地域密着の私たちにお気軽にご相談ください！