龍ケ崎市のお客様から、建物全体の古びた印象が気になってきたことに加え、共用部の傷みも見えてきたのでビル外壁塗装を検討したいとのご相談をいただき、私たちで現地調査に伺いました。
実際に建物を拝見すると、外壁タイルは大きく崩れているわけではないものの、ところどころに汚れや変色が見られ、共用廊下や階段まわりにも経年による傷みが少しずつ広がっていました。
遠目にはまだ整って見える建物でも、近くで確認すると雨水の影響を受けやすい部分にサインが出ていることは珍しくありません。
今回は塗装だけで済むのか、それとも補修を優先すべき箇所があるのかを意識しながら、外壁と共用部を順番に見ていきました。

タイル外壁の目地まわりに白い析出物が出ていました

建物の角に近いタイル面では、目地や端部に白華現象のような白い付着物が確認できました。
これは外壁内部に入り込んだ水分が表面へ移動する過程で成分を運び出し、乾いたあとに白く残るときによく見られる症状です。
タイル自体がすぐに落下する状態とまでは言えませんが、角部は風雨を受けやすく、目地の劣化やわずかな隙間があると水の通り道になりやすい場所です。
こうした状態を放置すると、見た目の問題だけでなく、下地の劣化やタイルの浮きにつながる可能性があるため注意が必要です。

共用廊下の腰壁には雨だれ汚れが残っていました

外廊下の腰壁は全体として大きな破損は見られませんでしたが、表面には縦方向の雨だれ汚れが出ており、床面にも使い込まれた印象がありました。
塗膜表面の防汚性や撥水性が落ちてくると、こうした汚れは定着しやすくなります。
毎日入居者様が通る場所だからこそ、こうしたくすみは建物全体の印象を左右しますし、汚れが溜まりやすい状態は湿気を抱え込みやすくなることもあります。
すぐに危険というほどではありませんが、保護機能の低下が進んでいるサインとして見ておきたい部分でした。

玄関前の床は表面の摩耗が進んでいました

各戸の前にあたる共用通路の床は、歩行量の多さがそのまま表れており、表面の摩耗や色あせが確認できました。
防滑性のある仕上げ材は、年数が経つと凹凸が擦れて質感が変わってきます。
見た目の問題だけでなく、汚れが入り込みやすくなることで清掃性が落ち、雨の日には滑りやすさにつながることもあります。
特に集合住宅の共用部は安全性に直結するため、床面の劣化を軽く見ないことが大切です。

階段脇の扉と鉄部には色あせが見られました

階段まわりの扉や手すりなどの鉄部では、塗装のつやが薄れ、全体的に色あせた様子が見られました。
鉄部は塗膜がしっかり残っているうちは保護されていますが、紫外線や雨にさらされることで徐々に防錆性が落ちていきます。
現状では著しい腐食までは確認できないものの、こうした部分は一度サビが出始めると進行が早く、扉枠の継ぎ目や端部から傷みが広がりやすいのが特徴です。
美観維持だけでなく、設備を長持ちさせるためにも早めの対応が望ましい状態でした。

内部床材のめくれは下地への影響が心配です

室内側では床材が剥がされ、下地面に割れやめくれ跡が残っている状況も見られました。
ここは外壁そのものではありませんが、建物全体の維持管理を考えるうえで見逃せない部分です。
表面材の傷みだけでなく、下地の状態が不安定だと新しい仕上げ材を施工しても持ちが悪くなります。
原因の断定には追加確認が必要ですが、少なくともそのまま仕上げを重ねるには不安があり、劣化状況に応じた下地調整が欠かせません。

笠木にはひび割れが入り雨水の浸入が心配です

腰壁上部の笠木では、表面に明確なひび割れが確認できました。
笠木は雨を直接受けるうえ、建物を伝う水を外へ逃がす役割を担うため、この部分の傷みは見た目以上に重要です。
ひび割れから水が入ると、内部のモルタルや下地へじわじわ影響し、外壁面の汚れや膨れ、さらに別の場所での不具合として現れることがあります。
今回の調査では、優先的に対処したい劣化箇所としてこの笠木が挙がりました。

補修を優先してから外壁塗装を進めることが大切です

今回の龍ケ崎市での調査では、タイル外壁の白華、共用廊下や床面の摩耗、鉄部の色あせ、そして笠木のひび割れと、建物全体に経年劣化が広がっていることを確認しました。
中でも優先順位が高いのは、まず笠木のひび割れ補修とタイル目地・外壁端部の点検補修です。
雨水の浸入経路になりやすい部分を先に整えたうえで、シーリング補修や下地調整を行い、外壁は汚れに強いシリコン系やラジカル制御型塗料などで仕上げるのが現実的です。
共用廊下の床については、防滑性を考慮した長尺シートや床用防水材の検討も有効ですし、扉や手すりなどの鉄部はケレン後に錆止めを入れてから塗装することで耐久性を高められます。
塗るだけでは長持ちしない部分があるからこそ、私たちは補修と塗装を切り分けてご提案しています。
街の屋根やさんでは、こうしたビル外壁塗装の前段階となる現地調査やお見積もりを無料で承っております。
地域密着で建物の状態を丁寧に確認し、必要な工事をわかりやすくお伝えしますので、外壁の傷みが気になり始めたら早めにご相談ください！