物件概要

場所：宝塚市

物件：３階建て賃貸マンション

構造：重量鉄骨造３階建て＜ＲＣ壁面、ＡＬＣボード壁面、タイル壁面混在＞

規模：建築面積１３９．２㎡　延べ床面積４１７．６㎡　（鉄骨階段を除外する）

対象物件の正面は、全部がタイル貼り仕上げで、全体を俯瞰出来る位置は正面だけです。

（隣接家屋があるため正面以外の角度からの全体を俯瞰する事が不可能です。）

他の３面は塗装仕上げになりますが、接近した位置からの部分撮影写真に留まります事をご了承ください。

工事概要

塗装：外壁３１１㎡＋ベランダ内壁６７．２㎡
　　　軒樋３２ｍ、竪樋２８ｍ
　　　鉄骨階段１基
　　　貯水槽
　　　玄関ドア枠１５箇所、ＰＳ扉１５箇所
　　　階段床４６．３㎡、廊下床６７．２㎡、ベランダ床４８㎡

目地：サッシ周囲１２２．４ｍ、ＡＬＣボード継ぎ目、階床境界目地６２ｍ、タイル干渉目地５２７ｍ

既存コーキング全部撤去後、新規打ち替え

外壁塗装用塗材

左　→　「日本ペイントパーフェクトトップ（仕上げ塗料）」
右　→　「日本ペイントアンダーフィラー弾性エクセル（下塗り塗料）」

仕様　→　日本ペイントパーフェクトトップ２回塗り、アンダーフィラー弾性エクセル１回塗り

鉄骨階段、雨どい、貯水タンク、折板屋根用塗材

左　→　「関西ペイントプラチナイト（仕上げ塗料）」
右　→　「関西ペイントザウルスＥＸ日本語Ⅱ（錆止め塗料）」

仕様　→　関西ペイント＜プラチナイトＲ＞アルミニウムペイント２回塗り、錆止め１回塗り

ＰＳ扉、玄関ドア枠など鉄部塗装用塗材

左　→　「日本ペイント１液ファインウレタンＵ１００（仕上げ塗料）」
右　→　「日本ペイント１液ハイポンファインデグロ（錆止め塗料）」

仕様　→　日本ペイント１液ファインウレタンＵ１００　２回塗り、錆止め１回塗り

廊下床面、階段床面、バルコニー床面塗装

左　→　「水谷ペイント水系ボウジンテックスアルファ（仕上げ塗料）」
中　→　「水谷ペイントエポキシシーラーⅡ（２液性下塗り塗料）」
右　→　「エスケー化研ミラクファンドKC-1000粉体および混和剤（下地処理用）」

仕様　→　ボウジンテックスアルファ２回塗り、エポキシシーラー１回塗り

※当店での塗装工事では可能な限り３回塗り以上の工程仕様を提案致しております。

コーキング剤

左　→　サッシ周囲、ＡＬＣボード継ぎ目用コーキング剤
　　　　　　　　　「コニシ株式会社ボンドビューシール２成分型ポリウレタン系建築用シーリング剤」

中　→　階床境界目地、タイル干渉目地用コーキング剤
　　　　　　　　　「コニシ株式会社ボンドＰＳシール２成分型ポリサルファイド系建築用シーリング剤」

右　→　目地プライマー（シーラー）
　　　　　　　　　「コニシ株式会社ボンドシールプライマー#９」

仕様　→　旧来のコーキングを完全撤去後に新設（打替え工事）　※増し打ち工事では不十分な場合が多い。

工事のポイント！

重量鉄骨造３階建ての賃貸マンションは、新築当時から２３年ぶりに、外壁塗装工事、鉄部塗装工事、樹脂部塗装工事、外壁タイル干渉目地コーキング打ち替え工事など、総合的な外装リフォーム工事にあたる大規模修繕工事を行いました。

外壁の塗膜は褪色して煤けたような印象を与えるばかりか、チョーキング現象も発生しているので、外壁が遮水能力を喪失している状態でした。

鉄骨階段が大半を占めますが、鉄部も各所で発錆が見られていたので、腐食が進行すると、大掛かりな溶接工事が必要になります。

もうこれ以上引き延ばす事（先送りする事）は望ましくない時期でしたので、大変に意義のある大規模リフォーム工事です。

外壁塗膜には艶が復活し、水性シリコン塗料の３回塗りは遮水能力を復活させ、弾き返す事が容易に想像できるほどの滑らかさがあります。

工事過程

高圧洗浄作業

塗装工事の基本ですが、対象物が汚れたままの状態で塗装をしても、すぐに塗膜が剝がれるなどの症状がでやすいため、必ず洗浄工程を設けます。

エンジン式の業務用高圧洗浄機（業務用は噴射圧力が高い）を使用しますが、１人の職人さんが丸１日をかけて、マンション全体を洗い流します。

普通の水洗いも同じですが、高圧洗浄は上から下へが鉄則です。逆で進むと洗い流し作業が２度手間として発生するからです。

テレビＣＭでも高圧洗浄機はお馴染みですので、経験がある方は想像できると思いますが、かなり気を遣う工程の一つです。

まずもの凄い水しぶきが広範囲に飛散します。足場には飛散防止ネットを張り巡らせますが、ネットの継ぎ目や真上から水滴が漂います。

高圧洗浄作業の予定日の数日前には、マンションの居住者だけでなく、周囲の近隣家屋には書面でお知らせするようにします。

知らなければ洗濯物や布団を干していたらどうなるか想像すらできませんから、迷惑をかけぬよう配慮をする必要があるのです。

高圧洗浄機は頼もしいパワーで汚れを落としますが、落とした汚れを含んだ水しぶきが飛散するので、その周囲を軽く汚す側面があります。

またマンションの居住者には、窓の鍵は必ずかけるようお知らせすべきです。洗浄水圧でサッシは簡単に開いてしまいます。

その上可能な限りベランダに保管している生活諸物品は部屋内部にしまってもらいます。水圧で破損する物もあるからです。

強力に汚れを落とすためにやみくもに水圧をかけず、雨樋など樹脂製の建材や構造物が破損しないよう、噴射角度と距離を考えます。

鉄骨階段の折板屋根や躯体、タイル外壁を高圧洗浄した直後の写真がこちら。落ちた汚れが階段床面に黒く見えています。

ベランダ内部は洗濯物から出る糸くずや人の髪の毛がドレンに流れ込み詰まらせています。長年かけて溜まった堆積土砂もあります。

このような付着物や堆積物を残置したまま外壁塗装や防塵塗装、防水工事をしても良い仕上がりになる訳がない事が解かります。

コーキング工事

塗装工事とコーキング工事の両方を実施する場合、コーキング工事を先にする方が正しい工程になる事が圧倒的に多いことでしょう。

コーキングを新たに打ち替えられた後に塗装工程を設定しておけば、コーキング表面にも塗装をする事が出来るようになります。

コーキング剤の表面に塗られた塗膜は、コーキングを紫外線照射から保護してくれるので、劣化や硬化がかなり遅れる効果が期待できます。

また合理性ある事情や理由がある場合を除いて、コーキングは撤去打ち替えをするべきで、増し打ち工事は避けるべきでしょう。

増し打ちは表層部分だけをシールしますが、打ち替えは目地の奥深くまで新しいコーキングが打設されますから、密着力と密閉力が違うのです。

比較的小規模な賃貸マンションですが、コーキングの総延長は７００ｍを超える規模（一般的な戸建てでは２００ｍ未満が多い）です。

古いコーキングを撤去するだけでも結構な労力がかかります。４人の職人さんが半日かけて行いましたがまだ終わらずで、２人は作業を継続しています。

（コーキングの撤去は、天気予報を確認しながら行います。新設が終わる前に雨が降ると雨漏りするからです。）

撤去作業を止めた２人はマスキングテープを貼り巡らせる作業に入りました。目地の両側に貼る必要があるので、テープは１，５００ｍ弱必要です。

マスキングテープ１本の長さは１８ｍですので、８３本以上のテープを使用する事になります。（終端部折り返し、貼り継ぎ重複が生じるのでプラス１０本は予備が必要です。）

マスキングテープの必用量も結構なもので、テープを貼る作業だけでも相当な手間がかかる事は、皆様方にもご想像頂けると思います。

マスキングテープを貼るのをやめればこの分の手間が削減できますが、コーキングは必ずはみ出しますので、マスキングなしは考えられません。

ますきんぐてーぷの貼付が終わると細身の刷毛や筆を使い、シールプライマーを目地内部に十分塗布して適切なオープンタイムを取ります。

シールプライマーの粘性が最大の状態に達していない時や、乾燥硬化によって粘性が喪失する程オープンタイムを取り過ぎてもいけません。

鉄部塗装、樹脂部塗装工事

塗装工事の手順は外壁塗装からでも鉄部塗装からでも樹脂部塗装からでもどれでも良かったので、まずは鉄骨階段から始めます。

一番多くの手間がかかる塗装工程なので、早く山を越えて、全ての工事工程のめどを付けたいから、最難関から始めるのです。

鉄部塗装で一番留意しなければならないのは付着していた汚れもさることながら、錆だけはきれいに落とし切る事に尽きます。

皮すきやマジックロン、やすりなどを使用して、きちんと錆を落とす事と、鉄部表面に極細かい擦り傷をつける目的があります。

錆は錆びを呼ぶので錆びは除去し、意図的に付けた細かい傷は塗料が付着しやすいための「抵抗」の役割を果たすのです。

油膜などの油脂分も塗装の敵ですが、これはあまり気にしなくても良いでしょう。油膜は塗料を弾くのですぐに判ります。

塗料用シンナーで拭き上げればすぐに脱脂完了です。（広い範囲やしつこい油膜がある場合は全体の脱脂作業工程を入れるべきです。）

鉄部塗装、樹脂部塗装には油性塗料が圧倒的に良いです。鉄本体が少しでも塗料を吸収するなら水性塗料でも長持ちするでしょう。

でも鉄や樹脂は塗料を吸収しませんから、表面に塗膜が載っているだけなので、油性塗料の強力さが求められるのです。

ケレン後に、「錆止め材」を塗り、仕上げ用塗料「関西ペイントプラチナイト」を２回塗り、都合３回塗り仕様がベストです。

メタリック感が最も強く出る塗料は何か？と多くの塗装職人さんへの聞き込むと「関西ペイントプラチナイト」と返ってきました。

塗り始めるとなるほど思っていた以上のメタリック感が出てきます。ソリッドなグレーからは激変を遂げるでしょう。

雨どい（軒樋、竪樋すべて）もプラチナイトＲで塗装することにしました。樹脂製の雨どいは２０数年では交換する必要がないほどしっかりしているからです。

雨どいの塗装は美観の回復が目的ですので、外側だけを塗り、見えない内側を塗装する事はありません。（内側まで塗りたい時は別途オーダーが必要です。）

工事の途中で仕上がり具合を見に来られた施主様はプラチナイトのメタリック感を気に入られ、貯水タンクも同色にして欲しいとの追加オーダーが入ります。

貯水タンクはＦＲＰ樹脂製なので、油性の「関西ペイントプラチナイト」は適しています。仕上がりはこんな雰囲気です。

シャープなイメージが出過ぎて「いかつさ」を感じるほどですが、一般的な貯水タンクの「もっちゃり感」は完全になくなりました。

給水ポンプ室のスレート小波屋根、軒樋や竪樋（雨どい）もプラチナイトで塗装し、すべてシャープな仕上がりになりました。

外壁塗装

その建物にもよりますが、このマンションの外壁半分はタイル張りですから、外壁塗装面は半分しかないという事になります。

タイル張り仕上げは建築費用が高額ですので、表に面する壁面だけがタイル張りと言う建物が多く、標準的な仕様だと思います。

タイルの質感はあまり変化しませんが、塗装面の質感はかなり古ぼけているように感じるほど色褪せが進んでいます。

見た目の問題だけでなく、雨水を吸収している部分もあるかと思われます。（居住者からの訴えがないだけの可能性も・・・内装材があるから気付かないのです。）

タイルやアルミサッシ、排気フード、玄関扉、ＰＳ扉など隣接する境界部分は汚損防止のために徹底してマスキングします。

下塗りは仕上げ塗料に合わせて「アンダーフィラー弾性エクセル」と言う水性シリコン系の微弾性フィラーを採用しました。

この下塗り塗料はシーラーとフィラー両方の機能を併せ持ち、外壁の凹凸や微細なクラックにも浸潤し、仕上げ塗料を強力に引き付けます。

仕上げ塗料は水性シリコン系塗料「日本ペイントパーフェクトトップ」を採用します。決め手は出荷実績が高い事がひとつ。

しかし塗料も種類が多すぎて判断しかねる場合は、毎日塗料と格闘しているベテランの塗装職人さんの意見を聞く事です。

様々な局面で塗装の仕上がりと長期的な耐久性を見てきているので、その意見は確かです。職人一押しの塗料なのです。

「全ての塗料は塗る前に十分に撹拌する事」と「塗料メーカー規定通りの希釈割合を守る事」の基本事項が極めて大切です。

撹拌不十分で成分が分離していると乾燥しない事すらあるほどで、塗料の所期性能が全く発揮されず長持ちもしないでしょう。

次に規定の希釈割合を守るべきで、濃すぎると塗りムラが出るし、薄すぎると十分な塗膜厚みが出ないので、両極は避けるべきです。

そして次に順守すべき事項は、適切なオープンタイムを必ず守る事です。オープンタイムは身近過ぎても長すぎてもダメです。

特に長すぎるオープンタイムを敬遠します。下塗りや中塗りの塗膜が乾燥硬化し過ぎると、塗膜が分離して３枚の重ね着になります。

外壁に対して微弾性フィラーが浸潤しながら、中塗り塗膜と仕上げ塗り塗膜が一体化して、外壁に３回塗る塗膜が１枚の衣服として密着するイメージです。

床・ベランダ防塵塗装

本当はウレタン防水工事で仕上げたいところですが、歩行経路の確保が問題になるので、速乾性の水性防塵塗料としました。

廊下の床や階段は、居住者が徒歩で移動し、宅配便や郵便配達員さんなども歩行するので、本当に悩ましい工事になります。

コンクリートが打設された各床には防塵塗装が施されていたと思われますが、あちこちでかなりの剥離が始まっています。

外観上の損傷感があるばかりだけでなく、ごく微量ながらコンクリートには雨水が浸潤しますので、やがてコンクリートを破壊します。

よく観察すると床表面にはクラックと呼ばれる微細なひび割れも起こっていますので、多くの雨水が浸み込むきっかけになります。

特にベランダとバルコニーはマンション居住者だけが占有できる部分なので、大規模修繕の時が絶好の機会になります。

ベランダの防塵塗装は長持ちしますが、廊下や階段は靴底に付着した砂粒や石粒で、塗膜が剥がされやすいのでしょう。

施工上のポイントは居住者の歩行経路を確保しておく事です。床面の半分ずつ塗装して行く方法が良く採用されます。

しかしご高齢の方では、半分を跨いで通るのが難しい場合がありますので、やはり速乾性の塗料が求められる工事になります。

剥がれかけている塗膜は剥がしてしまいます。そして微細クラックや表面が荒れている部分には、カチオン性モルタルを擦り込みます。

ほとんどの物質はマイナスの電荷を帯びていますので、プラスの電荷をもつカチオンがモルタルを強固に引き付けるのです。

下地処理が終わると透明のシーラーを塗り込みます。プライマー同様にエポキシ系成分が仕上げ塗料を引き付ける役割です。

本工事のブログ

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