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ひたちなか市で中古住宅のカラーベスト屋根を調査！撥水力低下とは！？
更新日：2024年12月24日
茨城県の皆様こんにちは、街の屋根やさん水戸店です。
ひたちなか市のお客様より『中古住宅の屋根を点検してほしい』と言うご相談をいただきました。
最近は中古住宅市場が活発なようで、同様のご相談がとても多くなった印象です。
ひと昔前までは、リフォームというと古くなって経年劣化した建物の入れ替えや補強など「修繕」というイメージでした。
現在はリフォーム技術の進歩もあり、中古住宅を自由に「リノベーション」して住むというスタイルが一般化しつつあります。
今回はいつもとちょっと違う切り口で、中古住宅のメンテナンスについて気を付けたいポイントをお伝えしていこうと思います(*ﾟ▽ﾟ)ﾉ
これまでは「家を買うなら新築」と考える人が大半でした。
しかし社会情勢や価値観の多様化により住宅に求められるニーズも大きく変化した現在、住まい選びで中古を買ってリフォームやリノベーションをする方が増えてきました。
中古住宅最大の魅力といっても良いのが販売価格の安さです！
住宅価格は建築資材の高騰などにより2020年を境に大きく上昇しており、中古戸建ては新築より24％ほど安く買えると言われています。
中古の戸建て住宅は住宅ローンの月額や固定資産税も安く済みますし、空き家問題の対策として自治体により補助金や助成金が用意されているケースも多く、上手に活用するとさらに費用を抑えることができます。
中古住宅を購入後、自分の理想の仕様にするためにリフォームやリノベーションを施すケースが増えています。
SDGsや空き家問題への関心の高まりから、古いものを活かすリノベーションやリフォームを好意的に捉える人も増えているようです。
リフォームによって中古とは思えないような素敵な内装や、壁を取り払って間取りを変えることもできます。
リフォーム前提なら間取りや内装を気にせず、立地優先で家選びができる点もメリットですね。
従来の「マイホーム＝新築住宅」の頃よりも、住宅選びの選択肢の幅は非常に広くなったと言えるでしょう(^^♪
今回ご相談をいただいたひたちなか市の中古戸建て住宅は、築40年。
どんなメンテナンスが必要か、予算はどの程度か知りたいとのことでした。
中古住宅にお住まいになるお客様は、通常購入後に内装をリフォームし、屋根や外壁を確認して雨漏りなど問題点があればメンテナンスを行います。
その後、貸したり販売したりする投資物件オーナーさんも多いですね。
1階の屋根は金属屋根に替えられていますが、2階は40年前の屋根のままです。
雨漏りこそしてないそうですが、遠目でもメンテナンスが必要な状態に見えます^_^;
お客様立ち合いの元、屋根の状況を詳しく確認させていただきました。
屋根材はカラーベストというスレート屋根材です。
セメントを主材として薄い平板状に形成された屋根材で、平板化粧スレートとも呼ばれています。
軽量で耐震性に優れており、どんなお住まいにも合いやすい特徴があります。
さてこちらの屋根、過去に一度塗装を行ったことがあるようですが・・・
塗膜が完全に剥がれてしまっています。
表面の塗装の劣化はそのまま撥水機能の低下に繋がります。
カラーベストはセメント基材に雨水を含むと脆くなる性質があるため、定期的に塗り替えて塗膜を張ってあげることで撥水機能を保っているのです。
しかしこれだけ剥がれていると、基材自体に雨水が染み込んでしまいますね(＞＜)
その結果、このようなひび割れが起こるのです。
経年劣化したカラーベスト屋根の典型的な症状です。
双眼鏡で地上から覗いたところ、方々にひび割れが確認できました。
本来であれば屋根に登って触診したい所ですが、おそらくこの状態のカラーベストの上を歩くと踏み割れが発生してしまうでしょう(|||O⌓O;)
やむなく高所カメラで撮影し、お客様に画像をお見せしながら解説いたしました。
棟板金も塗膜が剥がれ、錆びも進行しています。
棟板金とは屋根の頂上部分（棟）を留める金属部分を指します。
お住まいの最も高いところにあるため風の影響を受けやすく、劣化しやすい箇所です。
以前棟板金の浮きなどが起こって修繕したのでしょうか？
ビスを真上から留め打ち、コーキングでビス頭を塞いだ形跡がありますΣ(ﾟдﾟ；)
（脳天打ちと呼びます）
固定のための釘やビスは本来側面から打つのものですが、おそらく下地の貫板が漏水により腐食していて釘が効かず、上から打ったのだと思われます。
脳天打ちは釘穴の隙間から雨水が入りやすくなるため、屋根業者のプロであれば絶対に行いません！(*≧ｍ≦*)
この場合腐食した下地の貫板から交換するのが正規の修理方法でしょう。
ひたちなか市の築40年の中古住宅は、今の屋根の状態を見る限り塗装での改善は難しく、相応のメンテナンス時期に来ています。
また棟板金も下地からの交換工事が必要です。
屋根のメンテナンスにおいては、屋根材の下の防水紙の寿命・劣化も必ず考慮しなければなりません。
塗装をすれば屋根の外観はとても綺麗になり、カラーベスト表面の撥水効果も復活するでしょう。
しかし雨水が染み込み脆くなったセメント基材はそのままです。
一般的な耐用年数がおよそ20～30年と言われている防水紙も40年経過しています。
もう少し築浅の中古住宅でしたら今回は塗装メンテナンスにとどめ、10年後をめどに大掛かりなリフォームを検討する計画もできたかもしれません。
ですが今回のお住まいは築40年。
屋根を熟知した屋根専門店としては、耐用年数を過ぎた屋根の塗装はお勧めできません(∩´﹏`∩)
ベストなメンテナンス方法は、棟板金交換に合わせた①屋根の葺き替えです。
お客様のご予算によっては、 葺き替えと比べて工事費用が安くなる②屋根カバー工法も可能ですので、今回は2種類のお見積りを提出させていただきます(^o^)/
関連記事①▶屋根葺き替え工事を詳しく解説・関連記事②▶屋根カバー工法工事を詳しく解説
新築志向が強いとされる日本ですが、経済の変化や自然環境への関心・価値観の多様性などから、中古住宅に対する考えも変わりつつあります。
新築より費用を抑えて理想のマイホームづくりができる中古住宅は、一時のブームに終わらずマイホーム選びの選択肢の一つとなっていくかもしれません。
築古の家でも、適切なメンテナンスをきちんと施すことにより、雨漏りの心配なく長く暮らせる心地よい住空間を生み出すことが可能です。
そのためにまずは専門業者にお家の状態をしっかり見てもらってくださいね(^-^)
街の屋根やさん水戸店では、調査・点検・お見積もりまで無料で承っていますので、ぜひお気軽にご相談ください(o^∇^o)
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